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博彩精鹰主论珉:钢丝起舞:房企万亿担保生意经

2019-09-28 09:50:39 凤凰网房产  黄小妹
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今年七月一日起就开始执行国务院的公平竞争审查意见了,但应由谁来审查?深改小组在讨论的时候提出自我审查与外部审查相结合,特别要加强社会的审查,但怎么进行仍没有具体的安排。  这个报告我想大家都已经参加多年,可能比较熟悉了,这个报告是大数据专家为每年在技术大会上的保留节目,也就是在大数据专家为内部通过对专家的意见征集,最后投票、汇总形成这样一个对下一年大数据趋势的预测,当然这个预测并不是神预测,而是反映了大数据专家委这样一百多位委员对大数据的看法,大家基于这个预测可以有不同的解读。至于具体的哪一天重新回归目前还不得而知。因此,摒弃人们由于对新生事物与生俱来的恐惧而产生的质疑。

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  9月26日,中南建设(000961,股吧)发布公告称,为4家子公司共计8.08亿元提供担保,占公司最近一期股东权益比例为4.64%。

  事实上,中南建设为旗下子公司担保已成为常态。据不完全统计,2019年上半年中南建设对外担保数量达到28家,对子公司担保数量达到99家之多,期限为3-36个月不等,担保金额从60多万元到10多亿元不等。

  截至目前,中南建设及控股子公司对外担保总金额为608.92亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的349.99%。

  值得关注的是,中南建设的融资担保仅是当前房地产行业的缩影。在偿债压力逼近、融资渠道持续收紧的大环境下,房企寻求多元化融资,其中担保贷款作为能够快速降低融资成本的有效手段,被很多房企视为利器。

  经济学家宋清辉曾表示:“对于上市公司来说,为其他企业提供担保有风险,一旦担保黑洞出现,损害的不仅仅只是企业和银行的利益。”宋清辉进一步解释称,无论担保对象是谁、资质如何,担保总额占公司净资产的比例不宜超过50%。

  不过,担保贷款的B面则是突破警戒线、高额担保融资引发的风险。凤凰网房产发现,国内上市房企中有61家房企截至6月底的担保总额占净资产的比重已超过50%的警戒线,其中中交地产(000736,股吧)、阳光城(000671,股吧)、金科股份(000656,股吧)、中南建设、泛海控股(000046,股吧)等7家房企的担保金额达到净资产的3倍以上。

  担保总额持续走高

  从2019年上半年的数据来看,A股上市公司担保贷款总额呈现增长态势。据东方财富(300059,股吧)Choice统计数据,2019年上半年国内上市公司担保余额为1.46万亿元,较去年同期增长约1102亿元,增幅为8.18%。

  以中南建设为例,截至目前,中南建设及控股子公司对外担保总金额为608.92亿元,占公司最近一期经审计归属上市公司股东权益的349.99%。

  值得注意的是,中南建设担保总额占净资产比例逐年递增。2016年至2019年上半年,中南建设的这个数据分别为30.06%、187.73%、228.17%、347.29%。其中,2019年上半年中南建设担保总额占净资产比例环比2018年年底的增速达到119.12个百分点,在国内房企中排位第8名,而去年同期中南还排在第10名。

钢丝起舞:房企万亿担保生意经

  中南建设担保额度的快速增长与公司扩充土地节奏高度耦合。2016年中南置地共新增土地储备27个,2017年累计拿地98宗,新增土地货值储备近2000亿元;2018年中南建设继续“开疆拓土”,新进36城,获取111个项目,新增土储建面1595万平米,这一年,中南正式跻身“千亿俱乐部”。

  千亿之后,中南建设依旧一路“奔走”。财报显示,2019年上半年,该公司新获27个房地产项目,尽管对比2018年上半年80个项目的增量稍显不足,但累计拿地总价款达到269.15亿元,同比增长约11.84%。

  柏文喜表示,中南建设的母公司对于子公司或项目公司的担保,一般也是为了公司业务的开展,而这些收入也都是并表的。不过,过多的担保会加大母公司的或然风险,但是对于扩大母公司的营收规模也是有效措施。并且,除了自身债务推高之外,大量的担保也推高了中南建设的负债,加大了母公司的经营风险。

  踩钢丝奔跑

  通过高杠杆的资金运作激进拿地,从而实现高扩张,或许这是中南建设千亿的“成功经验。

  不过,频繁为亏损子公司担保融资的方式无疑为中南建设的千亿扩张之路埋下隐患。

  据不完全统计,2019年上半年中南建设对外担保数量达到28家,对子公司担保数量达到99家之多,期限为3-36个月不等,担保金额从60多万元到10多亿元不等。

  凤凰网房产发现,担保的子公司中,超过一半的城市项目公司位于三四线城市,且不少为新注册的项目公司,或者尚处于亏损状态。以今年7月以来的情况为例,1个月左右的时间里,中南建设共计为28家公司提供担保,然而从会计数据来看,仅有1家负债率在70%以下,有4家负债率高于100%。

  最近一次担保是9月26日发布的公告为淮安(楼盘)嘉华等公司提供8.08亿元的融资担保。

  对于前述担保,董事会表示,“为上述公司提供担保,是基于其业务需要,目前上述公司经营正常,偿债能力强,担保不增加公司风险。”不过从财务数据来看,上述被担保的南淮安市嘉华置业有限公司、苏州(楼盘)中南中心投资建设有限公司、淮安市和锦置业有限公司均亏损,最新会计期内净利润分别为-238.81万元、-556.09万元、-87.42万元。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,为子公司融资进行担保无可厚非,但如果子公司的负债和盈利情况不容乐观,而母公司担保频度不减,则需警惕在当前房屋销售行情降温的情况下,会否加大企业债务风险。

  在中南建设踩钢丝奔跑的背景下,偿债压力不小。今年上半年中南建设的总负债总额达到2455.1亿元,负债率91.2%,比2018年末下降0.5%。有息负债685.5亿元,同比有所增长。报告期内,中南建设货币资金额249.45亿元,受限货币资金84.57亿元。而公司短期借款为128.09亿元、一年内到期的非流动负债为39.54亿元。应付票据为117.65亿元,偿债压力并不小。

钢丝起舞:房企万亿担保生意经

  上述的这些数字透露出“危险”味道。担保融资犹如一把双刃剑,如果担保运用得当,房企可以继续加仓进粮,提升规模。但如果运用不当,且公司亏损与日俱增,这种继续大手笔举债的扩张模式,最终会让企业陷入严重的流动性危机。

  在柏文喜看来,如果被担保企业不能按期偿还借款,提供担保的企业要进行代偿;如果发生大规模代偿,则会影响企业正常运作。

  整体而言,如今房地产调控继续深入,房企融资渠道不断被收缩,过高担保融资的房企正踩钢丝奔跑。

(责任编辑:常丹丹 HO016)
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